Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdirerek ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.

Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu dava, taşınmazın aynen taksim edilmesi veya satış yoluyla paraya çevrilmesi suretiyle çözümlenebilir.

Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Usulü

Kat mülkiyetine elverişli bir taşınmazın ortaklığın giderilmesi davasına konu edilmesi halinde, taraflardan biri kat mülkiyeti tesis edilerek ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Sulh Hukuk Mahkemesi, bu talep doğrultusunda gerekli incelemeleri yaparak, taşınmazın kat mülkiyetine uygun olup olmadığını tespit eder.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması ( M.1 ), yapının tümünün kargir olması ( M.50/2 ) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin ( belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı ) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Kat mülkiyetine geçişin sağlanabilmesi için;

Taşınmazın üzerinde mimari projeye uygun tamamlanmış bir yapının bulunması,
Yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması
Bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması
Yapının tümünün kargir olması
Belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gibi belgelerin temin edilmesi,
Her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir.

Bu koşulların sağlanması halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi kat mülkiyetine geçiş kararı vererek kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedebilir.

Kat Mülkiyeti Kurulmasını Kimler Talep Edebilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, her iki taraf için eşit sonuçlar doğuran bir dava olup, hem davacı hem de davalı tarafından kat mülkiyetine geçiş talep edilebilir. Eğer taraflardan biri kat mülkiyetine geçilerek ortaklığın giderilmesini istemezse, diğer paydaşlar bu talebi mahkemeye iletebilir. Ancak mahkeme, re’sen kat mülkiyeti kurulmasına karar veremez, mutlaka taraflardan en az birinin bu yönde bir talepte bulunması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kurulması Ne Zamana Kadar Talep Edilebilir?

Paydaşlar, yargılamanın her aşamasında ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini talep edebilirler. Mahkeme, bu talep doğrultusunda taşınmazın imar ve fen kurallarına uygun olup olmadığını araştırarak karar verir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Sürecinde Mahkemenin İncelemesi

Sulh Hukuk Mahkemesi, taraflardan birinin talebi üzerine aşağıdaki hususları inceler:

Taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olup olmadığı,
Yapının onaylı mimari projesinin bulunup bulunmadığı,
Yapının imar mevzuatına ve fen kurallarına uygunluğu,
Bağımsız bölümlerin belirlenmesi ve paydaşlara tahsis edilmesi.

Tamamlanmış bir yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılık olması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması halinde, eksikliklerin giderilmesi için ilgili taraflara süre tanınması gerekmektedir.

Kat mülkiyeti kurulmasına engel teşkil eden eksikliklerin giderilerek taşınmazın kat mülkiyetine uygun hale getirilmesi sağlanmalıdır. Özellikle, yapı kullanma izin belgesi, imar uygunluğu ve bağımsız bölümlerin elverişliliği gibi hususların tamamlanması gereklidir.

Bağımsız Bölümlerin Paydaşlara Özgülenmesi

Mahkeme, kat mülkiyeti kurulmasına karar verdiğinde, her bir bağımsız bölümün hangi paydaşa tahsis edileceğini belirler. Eğer paydaşlar arasında bir mutabakat sağlanamazsa, kura çekilerek bağımsız bölümler paydaşlara özgülenir. Bağımsız bölümler arasında değer farkı olması halinde, denkleştirme bedeli ödenerek paydaşlar arasındaki adalet sağlanır.

Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi, taşınmazın ekonomik değerini koruyarak paydaşların haklarını dengeli bir şekilde koruyan bir yöntemdir. Bu sürecin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için uzman bir hukuk bürosundan destek alınması önemlidir. Ortaklığın giderilmesi davalarında, taşınmazın hukuki ve teknik durumu titizlikle değerlendirilerek en uygun çözüm belirlenmelidir. Hukuki danışmanlık ve detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) usulüne ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/9793 E., 2019/1460 K.

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde; ... ili, ... ilçesi, ... mah. 179 ada 54 sayılı parselde kayıtlı taşınmazda taraflarca anlaşarak ortaklığın giderilmesinin mümkün olmadığını beyanla taşınmazdaki ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 179 ada 54 sayılı parselde kayıtlı taşınmazdaki paydaşlığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak kaç bağımsız bölüm var belirlenmeli ve öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması ve üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunan arsanın maliklerine kat mülkiyeti kurulması işlemleri için tekrar süre verilmesi gerektiğinden ilgili belediye ve kurumun kat mülkiyetine geçiş cevabî yazıları beklenmeli, son tapu kaydı getirtilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ...'un temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 05/03/2019 günü oy birliği ile karar verildi.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/5774 E., 2019/4425 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 24.03.2015 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.01.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, 22 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu taşınmazda 04.12.1984 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, tarafların sözleşmeye göre inşa edilen binada, yine sözleşmeye göre paylaşım yaptıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, mahkemece mümkünse aynı Kanunun 12. maddesindeki belgeleri tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (m.1), yapının tümünün kargir olması (m. 50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmü gereğince taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yöntemle giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi, mümkün ise bunun kat mülkiyeti kurulması isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda; dava konusu 22 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında "altında dükkanı olan 2 kargir hane" niteliğinde olduğu, ancak tarafların beyanlarına ve bilirkişi raporuna göre üzerinde bodrum kat, zemin kat, asma kat ile 3 normal kattan oluşan bir bina, giriş katta depolu ve asma katla bağlantılı dükkanlar ve normal katların her birinde 8'er adet ofis bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı vekilinin yargılama aşamasındaki beyanları ve temyiz itirazları nazara alınarak mahkemece, dava konusu taşınmazda ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilip giderilemeyeceği hususunun araştırılması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 15.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.