Site yönetimi ceza kesebilir mi?

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.28/1'e göre, bir apartman ya da sitenin yönetim tarzını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti, kullanma maksat ve şekli ile yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 28/1

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Bu belge, kat mülkiyetinin kurulması aşamasında tüm maliklerce imzalanıp tapu memurluğuna verilmek zorundadır (KMK m.12(b)).

KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 12(b)

Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

Yönetim planı, toplu yaşamak zorunda olan kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek ve bu tür uyuşmazlıkları çözmek için başvurulacak temel kuralları içerir. Ana gayrimenkulün yönetiminin nasıl yürütüleceğini ayrıntılı olarak belirleyen yönetim planı, hem malikleri hem de yöneticileri ve denetçileri bağlar (KMK m.28/4).

KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 28/4

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Site Yönetimi Kat Maliklerine Ceza Kesebilir mi?

Site yöneticisinin veya yönetim kurulunun para cezası kesip kesemeyeceği konusu oldukça tartışmalıdır. KMK' da yöneticilere veya yönetim kuruluna para cezası kesme yetkisi tanıyan bir düzenleme bulunmamaktadır.

Kat mülkiyeti yönetiminde, site yönetiminin, yöneticinin ya da yönetim kurulunun, kural olarak kat maliklerine ceza kesme yetkisi yoktur. Bu durum, "cezaların kanuniliği" ilkesi gereğidir. Kanunlarla açık bir şekilde düzenlenmeyen cezalar, yönetim planında yer alsa dahi hukuken geçersiz sayılır.

Örneğin, yönetim planında "havuza pazartesi girmek yasaktır" şeklinde bir yüküm belirlenmişse, bu kurala aykırı davranan maliklere yönetici tarafından iki gün havuza girme yasağı uygulanabilir. Ancak, bu ihlal için bir idari para cezası kesilmesi hükmü geçersizdir. Zira, para cezası uygulama yetkisi sadece kanunlarla sınırlıdır.

KMK m.33'e göre, kat maliklerinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda zarar gören maliklerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep etme hakkı bulunmaktadır.

Hakim, kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete göre karar vererek, belirlenen süre içinde yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlayabilir. Bu süreye uymayanlar hakkında hâkim, idari para cezası verebilir. Ancak bu yetki, sadece mahkemeye aittir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 33

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Ancak, yönetim planına uygun olarak belirlenen kuralları ihlal edenlere "cezai şart" uygulanabilir.

Örneğin, yönetim planında "ortak alanlarda sigara içilmesi yasaktır" hükmü varsa, bu kurala aykırı davranan maliklere belirli bir cezai şart uygulanabilir.

Yönetim Planına Cezai Şart Konabilir mi?

Yönetim planına, emredici kanun hükümlerine aykırı olmamak şartıyla cezai şart hükümleri konulabilir. Bu cezai şartlar, kat maliklerinin bağımsız bölümler ve ortak alanlara ilişkin "verme, yapma, yapmama ve katlanma" ödevlerini yerine getirmelerini sağlamaya yöneliktir.

Ancak bu cezalar yalnızca yönetim planını imzalayan maliklere uygulanabilir. KMK m.28/4'e göre, yönetim planı ve değişiklikleri sadece imzalayan maliklerle onların haleflerini bağlar. Dolayısıyla, yönetim planındaki cezai şartlar sonradan malik olanları veya kiracıları bağlamaz. Bu durum, eşitlik ilkesine aykırılık tartışmalarını da beraberinde getirmektedir.

Örneğin, yönetim planında “kapı önüne ayakkabı bırakılmaması” gibi bir yükümlülüğe aykırılık karşısında bir cezai şart belirlenmişse, bu yalnızca planı imzalayan malikleri bağlar. Sonradan malik olanlar veya kiracılar için bağlayıcılığı yoktur.

Örneğin, "pazar günü taşınma yasağı" veya "asansörle yük taşınmasının yasaklanması" gibi kurallar, yönetim planında yer alabilir. Ancak, bu kurallara uyulmaması durumunda uygulanacak cezai şartların da emredici hükümlere uygun olması gerekir.

Yönetim Planına Konan Cezai Şart Geçerli midir?

Yönetim planına konulan cezai şartların geçerliliği, şu kriterlere bağlıdır:

Yönetim planına konulan cezai şartlar, KMK ve diğer kanunların emredici hükümleriyle çelişmemelidir.

Cezai şartlar, kat maliklerinin yükümünü açık bir şekilde tanımlamalı ve uygulanabilir olmalıdır.

Ayrıca, Yargıtay'a göre yönetim planındaki cezai şartlar, sadece yönetim planını imzalayan maliklere uygulanabilir.

Yönetim planında bulunan cezai şarta ilişkin hükmün ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu, dolayısıyla yönetim planında imzası bulunmayan maliklere site yönetiminin ceza kesemeyeceğine ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2022/4871 E., 2022/9631 K.

Davacı ... Site Yönetimi arasındaki menfi tespit istemli davada İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/973 E. - 2021/379 K. sayılı ilamı ile davanın kabulüne miktar itibariyle kesin olarak verilen kararın yürürlükteki hukuka aykırı olduğu savıyla Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nün 18/03/2022 gün, 39152028 - 153.01 - 1756 - 2021 - E.681/10579 sayılı yazısıyla kanun yararına temyiz edilerek bozulması istenilmiş olmakla, dosyadaki tüm kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı kat malikinin, davalı site yönetiminin aleyhine başlattığı icra takibi dolayısı ile açılan menfi tespit istemli davasında, davalı yönetimin yetki ve görevi dışında kendisine yöneltilen ceza bedellerinden sorumlu olmadığının tespiti ile ilgili takibin iptaline karar verilmesini istediği, İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce 08/04/2021 tarihinde davanın kabulüne miktar itibariyle kesin olarak karar verdiği, davalı tarafın ise kesin olan hükme karşı kanun yararına temyiz isteminde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü 18/03/2022 tarihli yazısı ile; mahkemece, site yönetim planında bir yapmama borcu olarak kapı önüne ayakkabı koymama borcunun ceza koşuluna bağlanabileceği dikkate alınıp, davacının gerçekleştirdiği iddia olunan eylemleri üzerinde durularak mezkur eylemlerin ceza koşulu ödenmesini gerektirip gerektirmediği değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunduğundan kanun yararına bozulması talep edilmiş ise de;

Davanın yasal dayanağını oluşturan Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18 inci maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu Yasa'da kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. Anılan Yasanın 33. maddesi hükmüne göre de kat maliklerinden birinin ya da başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28 inci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Tüm bu yasal düzenlemeler bir arada değerlendirildiğinde ana taşınmaza ait yönetim planında Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen hükümler dışında yapılan düzenlemelerin ancak ve ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu Türk Borçlar Kanununda düzenlenen cezai şart ve benzeri sözleşmeler açısından sonradan malik olanları bağlayamayacağı açıktır. Kaldı ki, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıkça kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu borçları sayılmakta olup, aksi takdirde ne yapılması gerektiği de aynı Kanun'un 33. maddesinde belirtilmiştir.

Tüm bu hususlar yerel mahkemece verilen kabul kararını haklı kılmakta olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.

Yukarıda açıklandığı üzere koşulları oluşmayan Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü'nün kanun yararına bozma talebinin REDDİNE, 30/05/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Hukuk Büromuzun Hizmetleri

Kat mülkiyeti hukuku ve site yönetiminin ceza kesmesine ilişkin süreçler, tarafların hak ve yükümlülüklerini doğru bir şekilde değerlendirmeyi gerektirir. Apartman yönetiminin ceza kesmesi, yönetim planı, cezai şart gibi konularda detaylı hukuki bilgi ve uzman desteği önem taşır. Hukuk büromuz, bu süreçte ihtiyaç duyabileceğiniz hukuki danışmanlık ve temsil hizmetlerini profesyonel bir şekilde sunmaktadır.

Sorularınız ve destek talepleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.