Tahliye taahhüdünde düzenlenen cezai şart geçerli midir?

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü veya bir diğer deyişle tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352’nci maddesinde düzenlenen ve kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak beyan etmesidir.

Tahliye taahhüdü, kira ilişkisi devam ederken kiracının bu taahhüdü vermesiyle kiraya verene önemli bir hukuki koruma sağlar. Ancak, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için belirli şartların sağlanması zorunludur:

• Kira sözleşmesi bulunmalıdır: Tahliye taahhüdü, ancak geçerli bir kira sözleşmesi mevcutsa anlam kazanır.

• Kiracı tarafından verilmiş olmalıdır: Tahliye taahhüdü kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir.

• Yazılı olmalıdır: Taahhütname, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli kabul edilmez.

• Tahliye tarihi belirli olmalıdır: Taahhütnamede, kiracının taşınmazı tahliye edeceği tarih açık ve net şekilde belirtilmelidir.

• Kira sözleşmesinden ve kiralananın tesliminden sonra verilmelidir: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve taşınmazın tesliminden sonra verilmelidir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 352/1

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdü, kiraya veren açısından taşınmazın tahliyesini sağlamak için güçlü bir araç niteliği taşır. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmekle yükümlüdür.

Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart

Tahliye taahhüdünde düzenlenen cezai şart kiracının taahhüdüne aykırı davranması halinde ödemek zorunda kalacağı bir yaptırımı ifade eder. Bir diğer ifadeyle tahliye taahhütnamesinde cezai şart, kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya verene ödemeyi üstlendiği bir miktar paradır.

Tahliye taahhütnamesinde cezai şart, kiracının tahliye taahhüdüne uygun davranmasını teşvik etmek amacıyla düzenlenir. Ancak tahliye taahhütnamesinde cezai şartın geçerli sayılabilmesi için bazı kriterlere dikkat edilmelidir.

Tahliye taahhütnamesinde fahiş miktarlarda belirlenen cezai şartlar geçersiz kabul edilir. Örneğin, cezai şartın kiracının ekonomik özgürlüğünü aşırı derecede kısıtlayacak nitelikte olması durumunda, mahkeme bu cezai şartı geçersiz kılabilir.

Cezai şartın geçersiz olması, tahliye taahhütnamesinin genel geçerliliğini etkilemez. Yani, tahliye taahhüdü hukuken geçerli kalmaya devam eder ancak cezai şart uygulanamaz.

Bununla birlikte tahliye taahhütnamesi geçersizse geçersiz tahliye taahhütnamesine dayalı olarak düzenlenen cezai şart da geçersiz kabul edilir. Bu halde cezai şartın tahsili talep edilemez.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmelerinde tarafların haklarını ve yükümlülüklerini koruma altına alan önemli bir hukuki düzenlemedir. Hukuki destek almak veya tahliye taahhüdü düzenlemek için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart - Yargıtay Kararları

1- Tahliye taahhütnamesinde düzenlenen cezai şartın geçerli olduğuna ilişkin Yargıtay kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/16564 E., 2014/8813 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 06/06/2013

NUMARASI : 2011/162-2013/261

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava cezai şart alacağının tahsili istemiyle yapılan takibe vaki itirazın iptali istemidir. Mahkemece itirazın iptaline karar verilmiş hüküm davalı ve katılma yolu ile davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin cezai şartın tenkisine ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Cezai şart, geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde, belli bir zamanda yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Cezai şartın ceza ve tazminat fonksiyonu olup, Borçlar Kanununda bu iki fonksiyon kaynaştırılarak bileşik sistem kabul edilmiştir. Bu sistemin sonucu olarak aşırı görülen cezai şartın indirilmesinde tazmin ve ceza dengeli olarak korunmalıdır.

TBK.182.maddesinin ilk fıkrasında "Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler" son fıkrasında ise "Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir" hükmü bulunmaktadır. Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını kendiliğinden saptamalıdır. Ne var ki, akdin bir şartını değiştirme yetkisini veren bu hak, istisnai olarak tanınmış bir hak olduğu için Hakim, bu hakkını ölçülü olarak kullanmalı, tarafların ekonomik durumu, borçlunun ödeme yeterliliği ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması dolayısıyla sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi, borca aykırı davranışın ağırlığı, sözleşmeden beklenen yararın elde edilememesi ve akde aykırı davranılması yüzünden doğan zarar, cezai şartın tazmin ve ceza fonksiyonlarının dengeli olarak korunması gereği prensiplerini göz önünde bulundurmalı ve Hakim kullandığı takdir hakkını Yargıtay'ın denetimine olanak vermeye elverişli objektif esaslara dayandırmalıdır.

Davada 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmeye istinaden davalı tarafından

01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhüdünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak mahkemece TBK 182/son (B.K. 16l/son) maddesine göre cezai şartta indirim yapılıp yapılamayacağı tartışılmamış, cezai şartta bir indirim yapılmamıştır.

Oysa, cezanın ekonomik yönden davalının mahvına sebep olması halinde cezadan indirim yapılabileceği uygulamada kabul edilmektedir. Bir olayda, cezai şart miktarının fahiş olup olmadığı belirlenirken; tarafların ekonomik durumları, özel olarak borçlunun ödeme gücü, alacaklının, asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul adil ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı, ölçüt alınarak gerekirse bu konuda özel bilgisi olan bilirkişiden de yararlanılarak ve sonuçta hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun bir cezai şart miktarına hükmedilmelidir. Hakimin, bu kuralı uygularken kullanacağı takdir hakkının, Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması da zorunludur. Mahkemenin cezai şart miktarının fahiş olması karşısında yukarıda açıklandığı şekilde inceleme yapılarak cezai şartta tenkis yapılması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile cezai şart bedelinin tümünün tahsiline karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.07.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

2- Geçersiz tahliye taahhüdündeki cezai şartın da geçersiz olacağına ilişkin Yargıtay Kararı

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/5598 E. 2018/12782 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : İcra Takibine İtirazın Kaldırılması

Taraflar arasında görülen ve yukarda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı alacaklı 01.05.2008 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 30.10.2009 tarihinde başlattığı icra takibi ile 6 aylık kira bedeli 49.580,00 TL, 01.05.2008 - 30.10.2009 dönemi işlemiş faizi 44.951 TL, sözleşmenin 3.3.maddesi uyarınca 01.11.2008 - 23.03.2009 dönemi kira bedeli 71.500 TL, 24.03.2009 - 30.10.2009 dönemi işlemiş faizi 26.216,67 TL, 1.062,00 TL damga vergisi olmak üzere toplam 193.309,67 TL'nin tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçlu kiracı ve kefile 12.11.2009 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlular vekili 17.11.2009 tarihli itiraz dilekçesinde, müvekkillerinin alacaklı olduğunu iddia eden kiralayana hiçbir borçlarının bulunmadığını, müvekkillerinin üzerlerine düşen kira bedeli olan 42.000 TL + KDV'lik edimin tamamını yerine getirdiklerini ve gereken belgeleri de alacaklı şirket yetkilisinden aldıklarını, müvekkili kiracının 30.10.2008 tarihinde kiralananı boşalttığını ve anahtarları da kiralayan şirketin merkezine götürerek imza karşılığında teslim alınmasını istediğini, ancak şirket yetkililerinin bu husustaki olumsuz beyanı üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi d.iş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını ve anahtar tesliminin yapıldığını, yani taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin bitiş tarihinin 30.10.2008 tarihi olduğunu, bu tarihten sonraki döneme ait kira bedellerinin istenemeyeceğini, ayrıca talep edilen faize de itiraz ettiklerini, alacak olmadığı gibi işletilen faizin de fahiş olduğunu ileri sürerek borcun tamamına, faize ve ferilerine itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlular tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması isteminde bulunmuştur. Davalılar vekili cevap dilekçesi ile, müvekkilinin taşınmazı 30.10.2008 tarihinde boşaltarak tahliye ettiğini, anahtarı şirket yetkilisine götürdüğünü, ancak şirket çalışanlarının şirket yetkilisinin yurt dışında olduğunu ileri sürerek anahtarı teslim almadıklarını, bunun üzerine müvekkilinin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tevdi mahalli tayinini talep ettiğini, bilirkişi raporu ile taşınmazın kira sözleşmesine uygun şekilde hasarsız olarak tahliye edildiğinin ve taşınmazın kullanılabilir olduğunun tespit edildiğini, talep edilen bir günlük 500 TL cezai şart alacağının da yargılamayı gerektirdiğini, alınan kira bedellerinin kira sözleşmesinin arkasına tarih tarih yazıldığını, toplamda 42.000 TL'nin tahsil edildiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, Ticaret Sicil Memurluğuna yazılan karşılık yazı cevabında şirket yetkilisinin Bedri Şefik olduğunun belirtildiği, fotokopi kira sözleşmesi arkasındaki imzaların şirket yetkilisi Bedri Şefik'in eli ürünü olduğunun tespit edildiği, birbirini teyit eden raporlara göre ödeme belgesinin (kira sözleşmesin arkasında ki imzalar) davacı şirket yetkilisi Bedri Şefik'e ait olduğu, davalının bu haliyle ödemelerde bulunduğunun sabit olduğu, davalılarca taşınmazın 24/03/2009 tarihinde tahliye edildiği, davalıların bilirkişi raporu ile sabit olduğu üzere kira dönemine ait 7.560,00 TL kira borcu ve 1.057,50TL damga vergisi ve 680,40 TL faiz borcu bulunduğu, ayrıca kiralananın geç teslim edilmesinden dolayı cezai şart niteliğindeki gecikmiş kira alacağının ödenip ödenmeyeceğinin yargılamayı gerektireceği anlaşılmakla davanın kısmen kabulüne; borçlunun vaki itirazının 7.560,00 TL asıl alacak ve 680,40 TL faiz, 1.057,50 TL damga vergisi yönünden kaldırılmasına, fazla istemin reddine karar verilmiş, karar davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden davalı tarafın tüm ve davacı tarafın aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davacı vekilinin kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 01.05.2008 başlangıç tarihli, 6 ay süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamakta olup, kira sözleşmesi kiraya veren davacı ...Tic. A.Ş. ve kiracı davalı arasında akdedilmiş, diğer davalı müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatıyla imzalamış ve 6 aylık kira bedeli KDV hariç 42.000,00 TL'nin peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı alacaklı 30.10.2009 tarihinde kiracı ve kefil aleyhine başlattığı icra takibi ile 6 aylık kira bedeli KDV dahil 49.580,00 TL ile birlikte sözleşmenin 3.3.maddesi uyarınca 01.11.2008 – 23.02.2009 tarihleri arası günlük 500,00 TL'den 71.500,00 TL kira alacağı ve damga vergisinin işlemiş faiziyle tahsilini istemiştir. Davalı borçlular süresinde verdiği itiraz dilekçesinde borcun tamamına itiraz etmiştir. Davalı borçlular vekili yargılama aşamasında, takibe konu edilen 6 aylık kira bedeli 42.000 TL'nin alacaklı tarafça tahsil edildiğini, tahsil edilen kira bedellerinin kira sözleşmesinin arkasına tarih tarih yazıldığını beyan ederek buna dair sözleşme suretini dosyaya sunmuştur. Her ne kadar bilirkişi raporları ile, takibe konu 6 aylık kira dönemine dair ödeme belgesindeki imzaların ... eli ürünü olduğu yönünde kanaat bildirilmiş ise de, söz konusu ödeme belgelerindeki ödeme tarihleri ve takip konusu kira dönemi itibariyle kira bedellerini tahsil edenin kiraya veren ... A.Ş.'ni temsile yetkili olmadığı, ...'in 16.09.2009 tarihinden itibaren şirketi temsile yetkili kılındığı anlaşılmaktadır. Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu sebeple alacaklı tarafça kira ödemesi olarak kabul edilmeyen, ödeme tarihi itibariyle şirket yönetim kurulu üyesi olup şirketi temsile yetkisi bulunmayana yapılan ödemeler davalı borçluları borcundan kurtarmaz.

Ayrıca sözleşmenin özel şartlar 3.3.maddesiyle “Sözleşme uzatılamaz. Kiracı 30.10.2008 tarihinde 1 gün geciktirmeksizin gayrimenkulü tahliye edeceğini ve teslim aldığı halde geri iade edeceğini beyan ve taahhüt eder ve bu konuda tahliye taahhüdü imzalamıştır. Her geciktiği gün için günlük 500 TL ödemeyi kabul ve taahhüt eder” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu haliyle söz konusu hüküm, kiralananın kira süresi sonunda tahliye edilmesini amaçlayan, tahliyeye zorlayan tahliye taahhütnamesi niteliğindedir. Ne var ki yerleşik içtihatlar gereğince kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü, kiracının müzayakası altında verilmiş olduğundan geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan cezai şart geçersiz bir tahliye taahhüdüne dayalı vd. niteliğinde olduğundan tahliye taahhüdü ile birlikte verilen cezai şartın geçerli olduğundan söz edilemez ve cezai şartın tahsiline karar verilemez.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesi durumunda mahkemeden tevdi mahalli kararı alınması ve anahtarın mahkemece belirlenen yere teslim edilmesi gerekir. Anahtarın teslimine dair tutanağın kiralayana tebliğ edildiği tarih anahtar teslim tarihi sayılır. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Davalı kiralananı tahliye ederek anahtarı teslim ettiğini ileri sürdüğüne göre bu durumu davalının kanıtlaması gerekir. Olayımızda davalı kiracı tarafından, 30.10.2008 tarihinde kiralanan boşaltılmış olup, anahtarların şirket yetkilisince teslim alınmaması üzerine tevdi mahalli tayini talep edildiği, anahtarların bu şekilde teslim edilebildiği ileri sürülmüş ise de, yukarda anlatıldığı şekilde usulüne uygun anahtar tesliminden bahsedebilmek için anahtarların tevdi mahalline teslimine dair tutanağın kiralayana tebliği gerekir. Dosya kapsamından iş bu tutanağın davacı alacaklıya 24.03.2009 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmakla, anahtarların da bu tarihte teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda her ne kadar davacı alacaklı sözleşmenin 3.3. maddesi uyarınca cezai şart alacağının tahsilini isteyemez ise de, kiralananın teslim edildiği 24.03.2009 tarihine kadarki kira alacaklarının tahsilini isteyebilir.

Bu durumda mahkemece borca itiraz eden davalı kiralananı 24.03.2009 tarihinden önce tahliye ettiğini ve kira bedelinin ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK'nun 269/c maddesindeki belgelerle ispat edemediğine göre, mahkemece sözleşmede belirlenen kira miktarı üzerinden 01.05.2008 tarihinden 24.03.2009 tarihine kadar hesaplanan ve ödenmesi gereken kira alacağı ve işlemiş faizi üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile, 7.560,00 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ : Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan sebeplerle davalı vekilinin ve davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2 numaralı bentte yazılı sebeple davacı vekilinin alacağa dair temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen Geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın alacağa hasren BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 16.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.