Yargıtay Kararları Işığında Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
- Hasan Can Uca
- 13 Şub 2024
- 15 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 5 Oca
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Yargı kararlarında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalar olarak tanımlanmaktadır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2021/2077 E., 2021/3967 K.).
Uygulamada ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası genellikle elbirliği mülkiyetine tabi olan miras kalmış taşınmazların aynen yahut satış suretiyle bölüşülmesi amacıyla mirasçılar tarafından açılmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası iki aşamadan oluşur. İlk aşama paylaşmanın ne şekilde yapılacağının araştırılması, ikinci aşama ise paylaşma aşamasıdır.
Paylaşma iki surette yapılabilir. İlk olarak aynen taksim yoluyla paylaşma yapılabilir. Bu yöntemde davaya konu mal paydaşlara bölünerek verilir. İkinci yöntem ise satış yoluyla paylaşmadır. Bu yöntemde davaya konu mal satılır ve satış bedeli paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır. Bununla birlikte kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi de mümkündür.
Bu davaya konu taşınmazın muhakkak hisseli taşınmaz yani paylı yahut elbirliğiyle mülkiyete tabi taşınmaz olması gerekir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasını kimler açabilir? Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası kime açılır?
Elbirliği mülkiyetinde taraflar ortaklar, paylı mülkiyette ise taraflar paydaşlardır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası elbirliği yahut paylı mülkiyete tabi taşınmazın ortak/paydaşlarının bir yada birkaçı tarafından diğer ortak/paydaşlara karşı açılır.
Taşınmazda pay sahibi olmayan kişinin aktif dava ehliyeti bulunmadığından açtığı davanın reddi gerekir:
“Dava konusu edilen ve satışına karar verilen 457 ada 1 parsel, 456 ada 6 parsel ve 457 ada 4 parsel sayılı taşınmazlarda, davacının payının bulunmadığı buna rağmen dava açtığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığından bahse konu bu taşınmazlar yönünden davacının aktif dava ehliyeti yokluğu nedeni ile davanın reddi gerekirken ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Davacı paydaş yahut ortak geri kalan tüm paydaş/ortakları davalı olarak göstermek zorundadır.
Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/13392 E., 2020/77 K.
“Davaya konu taşınmazların maliklerinden ..., ..., ... ve ...’ın davada taraf olmadıkları anlaşılmış olup sağ iseler kendilerinin ölmüş iseler veraset ilamları temin edilerek mirasçılarının davaya dahil edilmesi; ayrıca UYAP sistemi üzerinden yapılan incelemede, ...mirasçılarından ...’nın 24.07.2019 tarihinde ve ...’nun ise 07.03.2014 tarihinde vefat ettiği tespit edilmiş olmakla bu kişilerin veraset ilamları temin edilerek mirasçılarının davaya dahil edilip savunmalarının alınması ve varsa delillerinin toplanması gerekmektedir.”
Paydaşın payının ne kadar olduğunun, az ya da çok olmasının ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açma hakkı bakımından bir önemi yoktur. Payı oransal olarak ne kadar küçük de olsa her paydaşın dava açma hakkı vardır.
Hak sahibi olmayan tereke temsilcisi ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açamaz.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi kişi ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir mi?
Paydaş yahut ortak olmayıp da taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olan kişi ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açamaz. Ancak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasına konu taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi varsa bu kişinin de davaya dahil edilmesi gerekir.
“Ortaklığının giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunludur. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde 4721 sayılı TMK'nın yürülüğe girdiği 01.01.2002 tarihinden önce kurulmuş bir intifa hakkı varsa taşınmazın 14.03.1960 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerekir.
İntifa hakkı sahibi yalnız başına bu hakkının paraya çevrilmesini, taşınmazın intifasız satışını isterse diğer paydaşların muvafakati aranmaksızın taşınmazın intifasız satışına karar verilmelidir.
İntifa hakkı 01.01.2002 tarihinden sonra kurulmuş ise, 4721 sayılı TMK'nın 700. maddesi uyarınca "Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder."
Somut olaya gelince; dava konusu İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Kocasinan Mahallesi, 14538 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında ...'a ait 4/171 hissede Mevlüt oğlu Yahya Çalışkan lehine 23.09.2010 tarihinde 13820 yevmiye sayılı işlem ile intifa hakkı bulunduğuna ilişkin şerh konulduğu anlaşılmıştır.Bu durumda mahkemece; adı geçen intifa hakkı sahibinin davada taraf olması sağlandıktan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, intifa hakkı sahibinin hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Borçlu ortağın alacaklısı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir mi?
Elbirliği mülkiyetinde borçlu ortağın alacaklısı da borçlunun ortak olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Alacaklının (izale-i şuyu) davası açması için İcra İflas Kanununun (İİK) 121. maddesine göre icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur.
İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip alacaklıya icra hakiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir. Ayrıca bu davaya tüm ortaklar dahil edilerek taraf teşkili de sağlanmalıdır.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ise borçlu paydaşın payının haczi ve satışı mümkün olduğundan paydaşın alacaklısı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açamaz. Açtığı takdirde hukuki yarar yokluğundan dava reddedilir:
“Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı İcra Hakimliğinden İcra ve İflas Kanununun 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. İcra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerekir. Paylı mülkiyette ise, borçlu paydaşın alacaklısı, borçlunun bağımsız payının haczini ve satışını isteyebileceğinden yetki belgesine dayanarak taşınmazın paydaşlığının giderilmesini istemesi yasa koyucunun amacına uygun değildir.
Bir davanın açılması sırasında dava açanın hukuki yararının bulunması gerekir. Hukuki yarar, davacının, hukuki korunma istemesinde, korunmaya değer menfaati bulunmasıdır.
Somut olaya gelince; mahkemece satışına karar verilen dava konusu 2108 ada 3 parselde kayıtlı 1, 6, 8, 9 ve 10 No'lu bağımsız bölümlerde borçlu davalı ...'nun 1/6 şar oranında payının bulunduğu, taşınmazların 03.02.2010 tarihli intikal işlemiyle paylı mülkiyete dönüştürüldüğü anlaşılmaktadır.
Bu durumda, satışına karar verilen dava konusu taşınmazlarda, davalı borçlunun adına kayıtlı payların bu haliyle haczi ve satışı mümkün olup davacının ortaklığın giderilmesini istemekte hukuki yararı olmadığı anlaşıldığından; mahkemece, hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”
Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında birden fazla taşınmaz dava konusu edilmişse icra takibine konu borç miktarı belirlenerek dava tarihi itibariyle taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşecek değer tespit edilerek borca yetecek miktarda taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında satış bedelinin alacaklıya değil ortaklara ödenmesi gerekir:
“Yukarıdaki ilkelerde de açıklandığı üzere, satışına karar verilen taşınmazların satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paydaş/ortaklara ödenmesi gerekir. Mahkemece bu husus gözardı edilerek satış bedelinin alacaklıya ödenmesi şeklinde hüküm kurulması doğru değildir.”
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında arabuluculuk
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda yapılan değişiklikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. İşbu kanunun 18/B maddesi uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu hüküm uyarınca arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası esasa girilmeksizin usulden reddedilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası hangi mahkemede açılır?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Farklı yerlerde bulunan taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılacaksa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir:
“Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki başlıklı 6100 sayılı HMK'nin 12. maddesinin birinci fıkrasında; "Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir", üçüncü fıkrasında; "Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkin ise, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da dava açılabilir” hükümlerine yer verilmiştir.
Somut olayda; dava, ... İli, ... İlçesi, 7755 ada 2 parselde kayıtlı 2. Kat 13 No'lu bağımsız bölüm, ... İli, ... İlçesi, 349, 337, 301, 295, 281, 279, 203, 142, 513, 440, 393, 387, 353, 132, 1, 106, 515, 516, ... İli, ... İlçesi, 419 ada 211 parselde kayıtlı 2 No'lu bağımsız bölüm ve ... İli, ... İlçesi, 3496 parselde kayıtlı A1 Blok 24 No'lu bağımsız bölüm üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemi ile açılmış olup, HMK'nin 12/3. maddesi gereği taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da dava açılabileceği tartışmasızdır.
Başka bir ifadeyle; mahkemenin, farklı yerlerdeki taşınmazlardan ... İli, ... İlçesi 3496 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz bakımından yetkili olduğu açık olup; mahkeme, diğer taşınmazlar yönünden de yetkilidir. O halde, mahkemece davaya konu ... İli ... İlçesi 3496 parselde kayıtlı 24 numaralı bağımsız bölüm bakımından dava ayrılarak yetkisizlik kararı verilmesi usul ve yasaya uygun değildir.
Hâl böyle olunca; dava, açıldığı haliyle görülerek sonuçlandırılması gerekirken, dava konusu parsel yönünden dava tefrik edilerek, mahkemenin yetkisizliğine karar verilmesi HMK'nin 12/3. maddesine aykırı olup, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılamayacak haller nelerdir?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılamayacak haller şunlardır:
Mirasçılar arasında miras taksim (paylaşma) sözleşmesi yapılmışsa artık ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılamaz.
Mirasçılar arasında payların oluşturulması ve fiilen alınması veya aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar. Paylaşma sözleşmesiyle mirasçılar, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kabul edebilirler. Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Öncelikle, şu ifade edilmelidir ki, taksim sözleşmesinin geçerli olabilmesi için miras bırakanın ölümünden sonra bütün mirasçıların veya temsilcilerinin iradelerinin birleşmesi asıldır. Bir başka ifadeyle, tüm mirasçıların veya temsilcilerinin bir araya gelerek taşınmazları paylaşıp herbirinin kendi payına düşeni aldığı ve diğer mirasçıların paylarına düşenler bakımından da karşılıklı olarak vazgeçtikleri açık ve kesin şekilde belirlenmedikçe taksimin sabit olduğu kabul edilemez. İşte bunun içindir ki, gerek Türk Medeni Kanununun 676/2. maddesi hükmünde ve gerekse 10.12.1952 tarihli ve 2/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında taksim sözleşmesinin tüm mirasçıların katılımı ve yazılı olması taksimin geçerliliği için yeterli kabul edilmiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/14991 E., 2020/5344 K.)
4721 sayılı TMK’nın 676. madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere elbirliği mülkiyetine konu mallarda ortaklar paylaşma sözleşmesi (miras taksim sözleşmesi) yapmış iseler bu sözleşmeyle elbirliği haline son vermiş olduklarından artık ortaklığın giderilmesi davası açmalarında hukuki yararları yoktur. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/12515 E., 2020/309 K.)
Taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması halinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılamaz.
“Somut olaya gelince; taraflar arasında akdedilen Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle paylılığı istenen taşınmaz bir amaca özgülenmiş olup, bu aşamada ortaklığın giderilmesi istenemez.”
Uygun olmayan zamanda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunun 7. maddesi gereğince kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Banka hesabındaki miras kalan para için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir mi?
Banka hesabındaki muristen miras kalan para ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasına konu edilemez:
“Para, ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez. Terekede para varsa, bu para için elbirliği mülkiyetinin müşterek mülkiyete çevrilmesi suretiyle ortaklık giderilmelidir.6100 sayılı HMK’nun 297/2. maddesi gereğince; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Bunların yanında hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. (HMK m.26/1)
Somut olaya gelince;
1)Dava konusu olan 1185 parsel, 1200 parsel, 1210 parsel ve 4779 parsel sayılı taşınmazlar yönünden mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler, yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine uygun olduğu anlaşıldığından yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA,
2)Dava konusu muris ... 'a ait ... Bankası ... Şubesi 35781234-5002 No’lu hesapta bulunan paraların hissedarlar arasında miras payı oranında taksimi talebi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/12795 E., 2017/3725 K.
"4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 699. maddesi paylaşmanın nasıl yapılacağı başlığını taşımakta ve bu maddeye göre paylı mülkiyet aynen bölüşüm ile son bulacağı gibi bedeli paydaşlar arasında dağıtılmak suretiyle satış yolu ile de son bulabilir. Paylaşmada kural olarak ya malın belli bir kesimi paydaşlara aynen verilmek ya da satılarak satış sonunda elde edilecek paranın dağıtımı şeklinde yapılır. O halde müşterek muristen kalan para hakkında ayni bir hak söz konusu olmadığından ortaklığın giderilmesine karar verilemez."
Kamu malı niteliğindeki taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir mi?
Kamu malı niteliğinde olan taşınmazlar ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasına konu edilemez:
“Öte yandan, dava konusu taşınmazlarda kamulaştırma şerhi bulunduğu takdirde kamulaştırma belgeleri getirtilerek kamulaştırma işlemlerinin kesinleşip kesinleşmediği araştırılmalı, kamulaştırma kesinleşmişse kamulaştırılan kısmın ifrazı için davacıya uygun bir süre verilerek taşınmazın kalan kısmının ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya gelince; dosya kapsamında yer alan tüm bilgi ve belgelerden, dava konusu 597 parsel sayılı taşınmazın "Yol" vasfı ile 01.07.2013 tarihli ifraz işlemi edinme sebebine dayalı olarak “Yol” vasfı ile tescil edildiği anlaşılmaktadır.
Kural olarak yollar, Türk Medeni Kanununun 715. maddesi kapsamına giren devletin hüküm ve tasarrufundaki yerlerdendir. Bu özelliği itibariyle de kamu malı niteliğindedir.
Bu durumda mahkemece, dava konusu 597 parsel sayılı taşınmazın tamamı tapuya "Yol" olarak tescil edildiğinden ve kamu malı niteliğinde olan yolun ortaklığının giderilmesi mümkün olmadığından, anılan taşınmaz yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabul edilmek suretiyle ortaklığının satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bu taşınmaz yönünden bozulması gerekmiştir.”
Tapu iptal tescil davası açılmış taşınmaz için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılması mümkün müdür?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasına konu taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlık varsa bu konuda açılmış tapu iptal tescil davası gibi davaların bekletici mesele yapılması gerekir. Zira bu davalar sonucunda paylar ve paydaşlar değişebilecektir:
“Öte yandan, dava konusu taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası bulunması halinde bu davanın sonunda pay ve paydaş durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da bu davanın sonucundan etkilenecektir. Bu nedenle, açılan tapu iptali ve tescil davalarının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 165/1 maddesi uyarınca görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekir.”
Kamulaştırma şerhi bulunan taşınmaz için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir mi?
Dava konusu taşınmazlarda kamulaştırma şerhi bulunduğu takdirde kamulaştırma belgeleri getirtilerek kamulaştırma işlemlerinin kesinleşip kesinleşmediği araştırılmalı; kamulaştırma kesinleşmişse kamulaştırılan kısmın ifrazı için davacıya uygun bir süre verilerek, taşınmazın kalan kısmının ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/8362 E., 2022/416 K.)
Kamulaştırılmış taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının kabulü mümkün değildir:
“Somut uyuşmazlıkta, dava konusu taşınmaz imar planında yol ve park alanına isabet etmesi nedeniyle davalı ... Belediyesinin 21.10.2015 tarihli ve 954 sayılı Encümen kararı ile kamulaştırılmıştır. Kamulaştırma kararının kesinleşmesi üzerine davalı belediye 2856 ada 40 parsel sayılı taşınmazda paydaş durumuna gelmiştir.
Kamulaştırma amacına aykırı olacak şekilde davalı belediye tarafından davaya devam olunması ve mahkemece dava konusu taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.”
Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir mi?
Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılamaz:
“Dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulduğuna göre artık bu şerh, ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. Tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün olmadığından mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”
Bununla birlikte Anayasa Mahkemesinin 16/9/2020 tarihli Feridun Çalışkan ve Diğerleri Kararında "...ortaklığın giderilmesi davasının paydaşlardan birinin eşinin aile konutu itirazında bulunması nedeniyle reddedilmesinin başvuruculara -diğer tarafın menfaatlerine nazaran- orantısız bir külfet yüklenmesine yol açtığına, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine..." karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası devam ederken hisse devri yapılabilir mi?
Taraflar ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası devam ederken hisse devri yapabilir. Bunun önünde herhangi bir yasal engel yoktur.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında aynen taksim nasıl yapılır?
Taraflardan biri aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ederse mahkemece aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalı, mümkünse öncelikle aynen taksim suretiyle paylaştırmaya karar vermesi gerekir.
Davacı satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etse dahi aslolan aynen taksim olduğundan davalılardan biri aynen taksim talep etmişse öncelikle aynen taksim şartları incelenmelidir. Diğer bir deyişle taraflardan herhangi birinin aynen taksim talebi mevcutsa mahkemece doğrudan satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise belediyeden, belediye dışında ise İl İdare Kurulundan 3194 sayılı İmar Kanunu ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur. Belediyeler veya İl İdare Kurullarınca onaylanması gereken ifraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir. Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/15246 E., 2020/3049 K.)
Kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) usulü nasıldır?
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.
Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece;
Öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması,
Her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,
Proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,
Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,
Bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/9793 E., 2019/1460 K.)
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında satış usulü nasıldır?
Mahkemece atanan satış memuru satılacak taşınmazın kıymet takdirini bilirkişiye yaptırır.
Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir. Paydaşlar kıymet takdir raporunun kendilerine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesine verecekleri bir dilekçe ile kıymet takdir raporuna itiraz edebilirler.
Kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyerek yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar kıymet takdirine ilişkin hususları ihalenin feshi sebebi olarak ileri süremez.
Kıymet takdiri raporu 2 yıl geçerlidir. Kıymet takdir raporunun alınmasından itibaren 2 yıl geçmişse ve satış bu sürede gerçekleşmemişse yeniden kıymet takdir raporu alınması gerekir.
Satıştan en az 1 ay önce satış memuru tarafından açık arttırmaya ilişkin satış ilanı yapılır.
İhale İcra İflas Kanununun 115. maddesi uyarınca yapılır.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında ilamlı takip yoluyla satış istenebilir mi?
Ortaklığı giderilmesi (izale-i şuyu) davasında ilamlı takip yoluyla satış istenmesi mümkün değildir. Satış yapılması için ilamı veren mahkemeye başvurmak gerekmektedir. İlamlı takip yoluyla satış istendiği takdirde takibin iptaline karar verilir:
“Takip konusu ilam ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin olup, ilamın infazı için öncelikle ilam mahkemesine başvurularak işlemlerin başlatılması gerekir. İlamlı takip yoluyla satışın sağlanması mümkün değildir. Bu nedenle takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde şikayetin reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında ihaleye kimler girebilir?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında taraflarca oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça ihaleye herkes girebilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında önalım hakkı var mıdır? Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında hissedarlar arasında satış mümkün müdür?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır.
Dolayısıyla satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmişse ihaleye paydaşlar dahil herkes katılabilir. Bu konuda paydaşların herhangi bir önceliği yoktur.
Ancak TMK 699. maddesi uyarınca satışın paydaşlar arasında arttırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Diğer bir deyişle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında hissedarlar arasında satış mümkündür.
Ancak bunun için tüm paydaşların oybirliği gerekmektedir. Bir paydaş dahi buna karşı çıkarsa satış açık arttırma yoluyla yapılır.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasından feragat edilirse ne olur?
Davacı davasından feragat etse bile davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi halinde mahkemece davaya devam edilerek işin esası hakkında karar verilmelidir. Bu nedenle davacının davadan feragat beyanına karşı hazır bulunan davalılardan diyecekleri sorulmalı, davaya devam etmeyi istemeleri halinde yargılamaya devam edilmelidir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/940 E., 2018/8750 K.)
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası kaç yıl sürer?
Mahkemenin yoğunluğu, taraf ve taşınmaz sayısı, itirazlar, bekletici mesele bulunması gibi birçok faktör sebebiyle tam bir süre vermek mümkün değildir. Ancak uygulamada ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yaklaşık olarak 1- 1.5 yıl sürmektedir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında vekalet ücreti ne kadardır?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında vakalet ücreti kazanan ve kaybeden taraf olmadığı için kendilerini vekil ile temsil ettiren tüm taraflar lehine ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilir. Ayrıca uygulamada avukat ile müvekkil genellikle dava konusunun değerinin belli bir oranı üzerinden akdi vekalet ücreti kararlaştırmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları teknik davalar olup bu alanda bilgili ve tecrübeli bir avukatla birlikte çalışmanızı öneririz. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası hakkında bilgi almak için her zaman bize danışabilirsiniz.
Sitemizde bulunan ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin Yargıtay içtihatlarını da inceleyebilirsiniz.
Merhaba 1 dairemiz var 5hisseli hisedarlardan 2 si bana satış yapıyor diğer 2 hisedara ulasamiyruz yurdisi eski adreslerini biliyoruz yenisini bilmiyoruz Birde bina kentsel dönüşüme girecek bu durumda ne yapmamiz gerekiyor dava açarsak bina sakinlerini etkilermi .cevaplarsaniz Tesekkür ederim